商场用什么pos机好(商业地产都有哪些坑？)

今天想给很多的商业地产小白重点介绍一下，进入商业地产，你会遇到哪些部门？这些部门都负责做些什么？重点以购物中心为案例，因为购物中心相对全面，可以覆盖很多方面商业地产的职能岗位。

01

购物中心的组织架构是怎样的？

当你看到一家购物中心，很多岗位都在招人的时候，你希望尽快了解这些岗位都是做什么的？虽然每一个招聘上对于工作职责都有很简单的描述，但这并不能帮助你马上了解这个岗位，以及这个岗位后面代表的工作内容。

一般传统意义上的购物中心是由以下几个部门组成，它包括:

总经理办公室，有一个总经理，一个副总经理，有些购物中心还会配总经理助理。

招商部门，他们一般情况下会配一个招商的负责人，可以是总监，也可以是经理。下面会有2到10个根据购物中心面积的大小，业态的不同配一些招商主管或者专员。

营运部门，会配一个主要负责人，下属会按照不同的楼层或业态，甚至在每1/2个楼层就配备一名营运负责人，带领1到2个营运主管或专员。

推广部门，也就是我们传统意义上的marketing。配一个主要负责人，下面再根据活动，媒体，会员，文案及平面设计等工作内容的不同属性分别配不同的主管或者专员。

物业部门。这个部门相对而言，是这商业地产公司内配备较为庞大的一个部门。因为主要提供物业服务，所以相对也比较基层。一般情况下，会有一个物业总监或者经理，下面分别配一个工程经理，一个安保经理，一个客服经理或者叫环境经理。

每一个经理下面，会根据业务种类的不同，配不同级别的技术人员。例如说维修工，电工或者是安保人员。

客服经理或者环境经理，会分管一些外包的业务，主要包括环境绿化以及保洁工作等。外包的意思就是把这部分业务包给第三方公司来做，经理们主要负责监督，管理。

行人部。一般会配一个负责人，下面一个负责招聘的人力经理，一个负责培训和文化建设的行政经理，一个行政前台或助理。

IT部。按照项目规模，一般会配置2-3人，1个为负责人，其他为it系统维护工程师，主要负责场内信息化的建设，包括购物中心的wifi系统，人流，收银系统的维护与管理。

财务部。分别会放一个财务经理，一个会计，一个出纳。

基本上就由这八个主要部门构成。当然还有一些部门是放在总部集团层面的，例如说研策部门，负责项目前期研究、策划、定位等，简单一点，他们就是写前期报告的，通过各类的市场分析，数据分析告诉老板这个商业项目我们要不要，要了以后我们怎么经营，财务的预算分析是否合理等等，在下面我就不单独介绍了。

02

购物中心的各部门都需要做什么？

下面我来分别介绍这八个部门的一些主要的工作内容和职责。有一些抽象概念，相信大家在网上就能搜到很多相关信息，所以这边可能会重点讲一下具体内容。

总经理、副总经理及总助

负责管理职能。不详述，总体来说，总经理最核心的要求是要把好方向，抓好细节。这两个听起来好像是有一点矛盾，一个是策略层面的，一个是细节管理。

其实在我看来，这是购物中心项目负责人应该具备的基本素质。购物中心管理，属于项目管理，要走对方向，所以方向一旦定下来，一定要注意细节的执行。

总经理最核心的工作方向，需要按照公司要求的经营策略，实现租金收益的最大化和品牌价值的增值。

这里寓意的含义，不能单纯为了出租收益而损失品牌，也不能只为了品牌，而不产生现金流的价值。因此我们必须有度有理有节地展开购物中心的经营。

度，是一种衡量的标准，有标准，大家按照这个标准来执行。这里的标准包括很多方面，例如流程的标准化，工作方式方法的标准化。所有都有准遵循，而不是朝令夕改人云亦云。

理，做任何事情一定有它的道理和原因。我们做这件事要实现什么样的目标？例如说我们要做一场活动，我们为什么做这场活动？我道理和原因是什么？要有数据的支撑。

节，节制和节省。这里不是让你少花钱，而是要用合理的财务化指标，去用好我们的每一分钱。

招商部门

其实很容易看出，就是负责把我们的铺租出去。在现阶段传统的购物中心管理中，招商永远是一个购物中心的核心部分。

招商职能延续的许多年了，最早的，商业地产经营过程中，可能只有招商这样一个部门存在。此时大家只想到，把房子租出去就行了。随着后来发现，原来物业管理和持续的运营推广是可以比别人更好的提升物业价值的，慢慢的才有了下面的其他一线部门。

那招商部门的同事具体在做什么？在购物中心项目还没有开业的时候，项目会首先根据整个购物中心的平面布局，结合旁边周边的顾客消费者构成、政策的大环境、竞争对手的情况等等因素，先完成项目定位报告（一般是招商研策部门牵头，几个部门一同参与共同）。提出我们想服务于哪些人？我们想营造什么氛围？需要招哪些品牌进入？才能最终促成商场目标实现盈利。

这里一般会出两个文件，一个是招商的定位报告，一个是招商业态落位。会来什么商家，需要什么商家，在购物中心每层的平面图上，每个商铺都会放1到3个想要招的品牌。用行业术语，我们叫做招商业态落位。

所以看到没，招商的在前期阶段是主动出击，就算某些品牌主动申请，也不一定可以入驻，需要根据项目的定位情况来安排。对于想要的品牌或者类似的品牌，是主动出击，而不是被动。因此，对于一些大的品牌而言，招商也是需要求人的。但有对于小的品牌而言，很多时候招商也是被求的对象，所以招商呢，是存在于求与被求两种状态之中，拥有极为矛盾的特点。这种状态也需要招商人员具备拥有良好的个人素质、开放的心态，以及优秀的沟通和交流水平。

营运部门

在购物中心领域中，营运应该是出现较晚的一个部门。在2007年的时候，我就职于新加坡最大房地产企业中，当时还没有这样的部门。对于很多的外资商业地产，他们认为，营运是商家自己的事情，项目最重要的任务是把商场客流提升上来，整体的客流上来后，商家能经营的好坏取决于他们自己。如果经营不好，招商部门再换一个品牌入驻。

那为什么中国，营运部门变得非常重要呢？这是因为在传统的外资企业，比如说香港和新加坡，商业已经发展得非常成熟，商铺很多都是大的品牌方，从营运的角度，他们比你们的业主可能更为专业，因此他们的确并不需要业主方的支持或者叫做管理。

而中国的购物中心在一个较短的时间内，需要开出上百，甚至上千家，部分还在二三线城市。这就存在很多商铺经营者是通过加盟或者第一次开店，并不具备开店基本常识，导致批量的商铺最终经营不善关门歇业。基于这种状况，中国购物中心经营管理者，通过成立营运部门，协助商铺自身去做营运分析，带领商家提升业绩。营运的重要性也逐渐凸显。

那营运的具体内容是什么。第一任务，就是每天一早，召集所有的员工开例会，结束后，前往每家商铺核对前一天的销售额，并将其进行汇总，形成一个日报的报表。将日报表发送给项目及总部的相关部门。每周再形成一个周报，每月还要形成一个月报。

第二个最主要的工作，就是催租。每个月一个固定期限，商家都需交租金，但是很多商家会拒绝或者是延迟缴付，这就需要营运不断地催缴。所以与营运部门关联度最大、最主要的考核指标，就是租金收缴率。以上两个工作好像跟我刚才所说的营运提升关联不大，但的确，这两项目前成了营运部非常大工作量的任务。

那么，还有哪些工作任务呢？其实只要跟商家有关的工作，都会和营运有关，比如说商家的进场装修，商家日常的推广活动，商铺想要租我们的场地，想要租购物中心的广告位。所以你看到只要跟商家有关的事情，营运都必不可少，因此营运也是购物中心，事情最为繁琐最需要精细化管理的部门。

推广部门

我们通常把这个部门形容成苦逼的部门，项目内加班最多的部门。为什么，周六周日法定节假日，都需要不停地做活动，拉动人气。周一到周五，准备周六到周日的活动，法定节假日更是别想休息，所以一年365天，停不下来的忙碌。

商场好，活动的品质和规格要求就很高，商场人气差，更需要推广来啦，一旦商家生意不好，一般情况下第一个被投诉的就是商场没有人，我们怎么做生意啊？商家不会埋怨自己经营得不好，一般都会找外部原因，那么商场没人，最主要的部门就是推广部。

推广的工作任务，传统意义上就是做很多很多种活动。这些活动有两个方面，一个活动让是可以很多很多的人来商场，比如说我举行一个明星的演唱会或者签售会，大型的演出等等，我们用行业术语一般会把它叫做PR活动（Public RelationPublic ）。

另外一种活动类型是我们通过做活动让商场里的人购买我们商家的商品，产生直接销售行为。比如说做一个打折的活动、或者是买一送一的活动、或者满额赠优惠券的活动等等。这些都可以让顾客，到商家直接产生销售行为，这种活动我们用行业术语，我们叫做SP活动（Sales Promotion）。

既然要做活动，那肯定需要去好好包装，并且把它宣传出去，所以需要有做媒体的，通过自媒体和外部媒体，能把我们的活动和商场宣传推广出去。那么文案，平面设计以及一些视频的制作，就必不可少了。

另外重点讲述一下会员的惯例，购物中心也会有自己的会员，通过设定一定的门槛，招集会员，养成会员购买的忠诚度，最终形成二次购买。如何为会员提供更为热情周到的服务，让他们的忠诚度提高，增加他们的购买频次，这种功能和职责放在推广部或营运部。总体来说是让这部分客户，因为你的某些刺激和行为产生二次购买，比如通过会员积分兑换好礼，消费可积分等等活动。

物业部

相信大家可能会比较好理解，就是提供物业服务。物业服务是哪些呢？物业服务包括：

保障安全，所以我们要配安保员。要保证清洁卫生，环境绿化。因此我需要做好，周边旁边的一些绿化园林的建设，以及场内绿植的安排。我要提供工程维修的服务，谁家的灯泡坏了或者是空调不制冷了，我们需要有工程维修人员上去帮助。停车场需要管理。需要管理好车流的进出等等。

物业服务也是一个精细化管理的过程，虽然说起来简单，但每一件事情我想把它做好，做到极致都是相对比较难的。

行人部

现在一般的项目或者公司会把行政，以及人事放在一起，统称为行人部。这种一般适用于一些小的公司或者项目层面。在总部层面，一般的行政和人事，因为工作量相对较大，是分离开的。但是在项目一个购物中心里，因为事情并不是那么多。那么行人，不用说，提供行政的服务以及人事的服务，人事的服务，包括招聘以及后期培训，绩效考核，发工资等等。行政更多是行政上的一些工作，例如说员工关怀，比如说办公用品的采买，行政前台的接待，会议室的预定安排，行政物资物料的采购等等。

财务部

在购物中心里也是标准的配备，一般主要是出每个月的租金报表。做各种来往帐的安排，就跟一些公司的，财务要求基本是一样。

IT部

简单说，我们可以说是信息化网络，或者是数据化网络的搭建和维护。很多做的比较好的购物中心IT部门成为了一个智慧购物中心的一个核心的主责者。这里的智慧，包括了所有线上和线下数据的互动与交流。

线上部分主要是负责，包括我们的微信公众号， wifi，人流系统，车流系统。

wifi系统就是进入商场顾客需要找wifi上网，现在大多购物中心都会提供此类服务。

人流系统，进入商场以后，商场的大门一般都会安装多个的视频摄像头，采集人流出入数据。原来只能采集有多少人进出商场，这就是客流数据的主要来源。现在技术成熟了，在场内每个角落或电梯口安装一个摄像头，就可以知道顾客流动的路线。以此推断哪些顾客去二楼比较多，哪些顾客去三楼比较多，甚至进出商铺的频次和时间点，这些可以作为重要的数据决策依据，所以现在也越来越重视信息化系统的建设。

收银系统，简单来说，就是商户收银使用的pos机。现在都可以微信，支付宝，现金，银行卡等多方面的收款。那为什么还让商户用商场的pos机呢，这里主要是为了商场的资金统一监督管控。和我们下面来讲到商家，我们商场收取租金的方式是有很大关联吧，在以后的文章中会详细描述。

总而言之，商场是希望非常清楚的知道每个商户收了多少钱，因此要求商户必须使用我的收银机，如果商户用自己的收音机，有时候难免会有一些弄虚作假的行为这样商场就不好监控了。

车流系统，那也是最重要的数据之一。私家车人群，一直属于商场消费的高端人群。通过停车场内的视频识别系统，了解来往车辆的品牌型号等信息，从而来判断顾客群的经济状态。对于数据分析的帮助也是很大的。因此IT里面的数据，信息化建设就显得特别重要。

以上就是各部门职能领域的基本的介绍，在以后的文章中，我还会比较详细的去对于每个岗位应该具备的工作内容进行详述，这里我就不多说了。各类商业小白，可以根据自己的需要，选择自己想要的部门，具体说个人觉得其实职能都很重要，从发展速度来看的话，招商相对也是比较容易上升的，营运和推广相对比较累，从发展长远看，个人是建议偏向营运管理的，因为以后随着数据化，以及共享潮，如何做好精细化管理才是最重要的。

如果对你有帮助，别忘了点个赞加个关注@商业地产-杨老师，我将持续分享更多商业干货！