“压实地方政府责任，保交楼、稳民生。”7月28日召开的中共中央政治局会议中，“保交楼”首入会议内容，成为当下楼市的最大热点之一。
来源：央视财经
其中，商品房预售资金是房地产开发企业的重要现金流来源。对于预售资金的监管，作为管住“房地产账本”的重要抓手，也成为了近期各地热门的政策工具。
向烂尾楼说“不”最近有了最新动向。近日，多地出台了商品房预售资金监管新规，加强预售资金流向透明度，同时进一步加强开发商、政府部门和银行的三方主体责任。
对此，IPG中国首席经济学家柏文喜表示：“从近期频繁出台的政策来看，预售资金监管正处于边执行与边完善优化的进程之中，这对房企以及行业发展将起到促进流动性恢复和行业回暖的作用。”
多地出台新规强化预售资金监管
商品房预售资金监管，指的是房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房地产开发商需要将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。
7月28日，中共中央政治局召开会议指出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。
同时7月份以来，陆续有城市发布商品房预售资金监管新规，为“保交楼”和“防烂尾”打下了坚实基础。
7月12日，河北沧州发布关于征求《沧州市商品房预售资金监管办法》(征求意见稿)，将银行和地方政府部门对预售资金的监管义务纳入了买卖合同。
7月14日，西安发布《关于印发防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知》，广东汕头发布《商品房预售款监督管理暂行办法》，均将预售监管资金与项目进度高度挂钩。
7月28日，江西九江市住建局公示了中心城区85个在售楼盘139个商品房预售资金监管账户，并提示购房人购房时注意核实预售资金监管账户信息，将购房款直接存入商品房预售资金监管账户。
8月2日，广东东莞市住房和城乡建设局发布《关于进一步规范商品房预售款收存管理和使用管理的通知(征求意见稿)》，对监管单位、银行机构和房企需履行的职责做了明确说明。其中拟规定，由购房人通过关联预售资金监管系统的POS机刷卡、银行柜台转账、网上银行转账等方式，将购房款直接存入相应房屋的商品房预售资金监管子账户，开发企业不得以其他任何形式私自截留、收存购房款。
8月4日，长沙发布商品房预售资金监管新规，要求购房人交存的定金、首付款，商业银行和公积金中心发放的按揭贷款等购房款，全部通过监测专户存入监管账户，对资金流向进行全程监测，对项目工程建设款实施重点监管，保证资金“留在项目、留在当地”，优先用于项目建设，保障房地产项目竣工交付。
作为房地产领域热门城市，长沙、东莞两地新规的出台引发了不小关注，也在很大程度上反映了政策风向。
今年2月，全国性商品房预售资金监管新规出台，通过招标确定监管银行、合理确定监管额度、明确各方监管责任、建立信息共享机制、确定首末拨付节点等举措，规范和完善了商品房预售资金监管。
据统计，截至6月初，今年有南京、成都、海口等28地曾提出适度放松预售资金监管，包括增加重点监管资金拨付节点、提升重点监管资金拨付比例、允许使用银行保函替代预售监管资金等。
但进入7月，在新的市场情况下，近期各地的预售资金管理则处于收紧状态。
明确各方主体责任
过去，只要有一纸伪造的文件或公函，挪用预售监管资金的“皮球”就又被踢回到了开发商身上。
“只要开发商提供的合同、申请等符合形式要求，银行即进行放款。有的省份还要求有政府主管部门的放款通知函，那其实银行的工作更简单了，只要看到政府主管部门的放款通知函就可以放款了。如果开发商采用了弄虚作假的方式申请预售资金，则应当由开发商承担相应的民事、行政、刑事责任。”北京周泰律师事务所李晓南表示。
《经济日报》7月27日发表文章称，当前我国商品房预售制的许多问题出现在监管方面。
与很多国家实施的购房者按工程进度支付款项相比，我国现行的商品房预售制度是在交房之前购房者就支付全款。款项进入指定账户后，根据工程进度按照相关比例拨付。问题出现在地方有关部门和负有监督管理职责的单位，或是没有严格按照相关制度执行监管，或是执行不到位。个别开发商与建筑商、供应商利用监管空隙，通过开具虚假发票、虚报工程进度等方式，提前支取预售监管资金。
“监管部门、银行、开发商的责任和义务，规定得比较详细，追责路径明了，一旦出现问题，就能知道是哪一个环节出现了问题，比如是资金使用审批不合规，还是资金去向不合规等。”对于新规，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
例如，东莞拟对银行机构、房企、购房者的职责做出明确规定。其中包括，银行擅自拨付或转移商品房预售监管资金的，应负责追回;房企在申请预售许可证前，需按照一个预售许可证对应一个监管账户的原则，新设银行账户;购房者可通过网上银行转账等方式缴纳购房款等。
在这一方面，西安则规定，预售资金全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。银行若擅自拨付预售监管资金，将负责追回。此外，不能按期交房并造成严重社会影响的企业将被列为信用差企业公示。
将资金拨付节点与项目进度挂钩
长沙新规中，提出对资金流向进行全程监测，对项目工程建设款实施重点监管。“保证资金‘留在项目、留在当地’”成为了颇具亮点的新鲜提法。
青岛则更进一步，要求所有楼盘封顶后银行再发放按揭贷款。目前在青岛范围内至少有工商银行、建设银行、农业银行和光大银行已经开始执行上述政策要求，更多的银行还在跟进中。有业内人士指出，楼盘封顶是一个比较容易监测的指标，要求楼盘封顶后银行再发放按揭贷款具有可行性。
楼盘封顶后，购房者申请的贷款才开始发放、开发商才能收到购房全款，购房者的房贷也是从楼盘封顶后才开始还。对购房者来说，这无疑是一件好事，但也加重了开发商的资金压力。
“该政策有助于减少购房者的还贷压力和防范烂尾楼风险转嫁给购房者。但从阻力方面看，房企的资金回笼压力会增大，这是实际过程中所需要注意的内容。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。
增加预售资金流向透明度
在这方面，西安明确，商品房预售资金应全部直接存入专用监管账户进行监管，商业银行未经辖区住建部门核实同意，擅自拨付监管资金则应当负责追回。
安徽蚌埠也明确，预售资金应全部直接存入监管专用账户。开发企业与购房人签订《商品房买卖合同》时，应注明监管专用账户等信息，并明确缴款的方式及缴款的具体时间和金额。
在此基础上，江西九江还公示了中心城区85个现有在售楼盘的139个商品房预售资金监管账户。以后凡取得商品房预售证对外销售商品房的项目，市住建局将第一时间公布销售楼栋的预售资金监管账号，商品房预售资金要直接存入专用监管账户进行监管。
“公示预售资金监管账户使得预售资金监管更加透明，同时也防止预售资金被挪用，让预售资金用于项目建设，将有效维护购房者的权益，同时也将倒逼房地产行业向财务稳健、安全运行的方向转型。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱认为。
底线是按时交付
随着各地预售资金监管的收紧，对于部分房企可能会面临的资金链压力持续加大风险，多地也提出了“依据企业信用评级实行差异化监管”等原则。
“预售资金监管比例不是越高越好，要根据不同资质的开发商、楼盘进度的不同，确定合适的比例。”招联金融首席研究员董希淼解释，在监管层面要提高立法层级，住建部门、开发商以及银行都要承担相应责任，明确责任之后要加强执行。
总体上看，加强预售资金监管已是一个老生常谈的话题。但各方分析认为，商品房预售资金监管的底线仍是确保房地产开发项目的按时交付，更大程度维护购房者合法权益。
(微信公众号“财智头条”综合自：中国新闻网、经济日报、澎湃新闻、央视财经等)
编辑：袁凯
校对：风华
审核：龚紫陌
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