如何开通pos预售权(通知宝鸡市商品房预售资金监管实施办法)

宝鸡市商品房预售资金监管实施办法

第一章 总 则

第一条 为进一步加强商品房预售资金监督管理，维护房地产市场健康有序发展，防范房地产开发建设风险，保障预售商品房交易当事人合法权益。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国反洗钱法》、《城市商品房预售管理办法》、《保障农民工工资支付条例》等法律法规，落实商品房预售资金监管、农民工工资保障及反洗钱相关政策要求，结合工作实际，制定本办法。

第二条 宝鸡市行政区域内批准预售的商品房开发项目（含经济适用房、限价商品房），其预售资金的交存、拨付、使用及其监督管理，适用本办法。

本办法所称商品房预售资金（以下简称预售资金），是指房地产开发企业（以下简称开发企业）取得《商品房预售许可证》预售商品房时，购房人按照商品房买卖合同约定支付给开发企业的购房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款及其他形式的全部房款。

第三条 商品房预售资金监管遵循政府主导、多方监督、保障建设、便捷高效的原则。

预售资金实行银行专户监督管理。开发企业办理商品房预售许可前，按开发项目开立预售资金监管专用账户，项目预售资金实行专户存储、全额监管、专款专用、封闭管理、进度管控，优先用于商品房开发项目所需的建设施工工程款、农民工工资、设备材料款、缴纳法定税费等与本工程建设相关的费用。

预售资金监管的期限，自项目中商品房取得预售许可开始，至项目所有商品房屋完成不动产首次登记后终止。

第四条 宝鸡市住房和城乡建设局负责全市预售资金监管工作的监督指导，督促检查预售资金监管实施情况；制定预售资金监管实施细则及有关协议示范文本；建设预售资金监管信息化系统。

市、区、县住房和城乡建设局依据商品房预售管理职能，负责本辖区商品房开发项目预售资金监管实施工作（以下简称监管部门），对辖区商品房项目预售资金交存、拨付、使用等活动实施监督管理；督促开发企业在商品房销售活动中履行房地产领域反洗钱义务；督促开发企业严格按照工程进度核拨预售资金，履行工程项目建设单位农民工工资保障义务；受理预售资金监管来访、投诉，依法查处开发企业违法违规行为。

各级监管部门可以委托本辖区房屋交易管理机构（以下简称监管机构）承担预售资金监管具体日常事务性工作。

县级以上人力资源社会保障行政部门依法对未履行农民工工资保障义务的开发企业进行查处，发起、解除农民工工资监控预警。

中国人民银行宝鸡市中心支行负责对商业银行商品房按揭贷款缴存，预售资金监管账户管理、结算等情况进行监督检查；督促开发企业依法履行反洗钱义务。

宝鸡银保监分局负责对银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。

商业银行承办商品房按揭贷款或受托办理公积金贷款的，负责将贷款资金直接划入预售资金监管账户；商业银行承担预售资金监管的，负责落实监管预售资金收缴、拨付、使用等监管措施。监管银行依据《反洗钱法》等相关法律法规履行尽职调查职责，协助指导监管资金企业履行反洗钱义务。

第五条 宝鸡市“智慧房产”管理服务系统，是全市开展预售资金监管的统一平台（以下简称监管平台），监管平台协同商品房预售许可、网签备案信息，为预售资金监管业务办理、监管实施、数据统计等业务功能提供技术保障。

宝鸡市房屋交易管理服务中心负责监管平台的操作培训、技术支持和日常维护。

第二章 预售资金监管银行

第六条 具备下列条件的商业银行，可向宝鸡市住房和城乡建设局书面申请开办预售资金监管业务（以下简称监管银行）。

（一）在宝鸡市辖区设有营业网点，承诺遵守预售资金监管有关法律法规的分行级及以上的商业银行；

（二）具备资金监管安全规范运行所需的金融管理业务能力，近三年未发生金融风险及重大违约事件；

（三）具备与监管平台兼容对接的网络技术条件，能够实现监管资金出入账信息向监管平台实时传输；

（四）具备预售资金收取、拨付等业务相应的管理服务能力，能够按照监管平台技术要求定制宝鸡市预售资金监管专用POS机。

对于符合条件的商业银行，经宝鸡市住房和城乡建设局会同中国人民银行宝鸡市中心支行、宝鸡银保监分局通过公开遴选方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定宝鸡市辖区内能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行，中标的预售资金监管商业银行，开通监管平台相应权限功能，并通过市、县住房和城乡建设局门户网站公示。

第七条 取得预售资金监管资格的商业银行，拟承担预售项目监管业务前，应与项目所在辖区监管部门签订《宝鸡市商品房预售资金监管合作协议》（以下简称监管合作协议）。监管银行可委托本银行营业机构承办预售资金监管业务，并在监管合作协议中明确。

监管合作协议有效期间，如预售资金管理制度进行调整，双方应根据工作需要签订补充协议；当监管银行因自身原因申请不再承担预售资金监管业务时，经监管部门同意后可终止监管合作协议；当监管银行违反预售资金监管制度、不履行监管协议并未按要求整改时，宝鸡市住房和城乡建设局可收回监管银行预售资金监管资格、权限，并单方通知该监管银行，终止监管合作协议，并责令监管银行自终止之日起停止各辖区内的预售资金监管业务。

终止监管合作协议的监管银行应配合将正在监管的预售资金监管账户及资金转移至新的承接业务的监管银行。

第八条 监管银行应当遵守有关法律法规，并依据本办法及实施细则开展预售资金监管业务。监管合作协议有效期间，监管银行应履行以下职责：

（一）依据《人民币银行结算账户管理办法》等规定，为开发企业提供预售资金监管专用账户开立、使用、变更与终止等业务的服务，并对预售资金监管账户进行管理；

（二）依据本办法及实施细则，建立预售资金监管有关工作制度，委派专职工作人员，落实预售资金收存、拨付、使用等管理服务措施，认真核验企业提出的申请及提交的资料，及时办理有关业务；

（三）审慎办理监管资金拨付业务，未经监管部门或监管机构核实同意，擅自超前拨付、超额拨付监管资金的，负责追回相应资金，无法追回的依法承担相应经济赔偿责任；

（四）发现预售资金监管账户被司法机关依法冻结、发现企业涉嫌违法违规行为及监管账户资金异常情况时，应及时向监管部门书面报告；

（五）归档并长期保存监管业务档案资料，并根据监管部门检查要求，提供项目预售资金监管账户资金台账、档案资料等有关情况；

（六）依据《反洗钱法》等相关法律法规履行尽职调查职责，指导、协助开发企业落实预售项目销售反洗钱工作；

（七）负责监管平台数据对接系统、预售资金监管专用POS机等设施设备管理维护，保障预售资金监管业务正常运行。

第三章 监管协议及监管账户

第九条 开发企业申请办理商品房项目预售前，可自主选择当地一家监管银行开立预售资金监管专用存款账户（以下简称监管账户），并按照申请预售许可批次及开发项目楼幢范围，由监管部门、开发企业、监管银行（或监管银行委托的营业机构）签订《商品房预售资金监管三方协议》（以下简称监管三方协议）。监管三方协议明确预售资金收存和使用方式、重点监管额度、违约责任等内容，协议主要内容应在预售方案中予以明确。

开发企业按照一次预售许可申请对应一个监管账户的原则开设预售资金监管账户（以下简称监管账户）。监管账户性质为专用存款账户，不得支取现金，不得办理除查询功能以外的网银转账等非柜台支付业务，不得办理质押，不得出具保函，不得作为保证金账户及归集其他性质的资金。

监管账户运行期间，监管银行应对账户内留存资金按照不低于银行当期活期储蓄利率向开发企业计算孳息，具体利率及结算、支付方式应在监管三方协议中约定。

监管账户名称须与该项目开发企业名称一致，并增加“（预售资金监管专户）”字样。具备条件的监管银行，在不影响账户正常管理使用情况下，可按企业开立一个总账户，采用监管项目设立子账户的方式开立项目监管账户。

未开立监管账户、未签订监管三方协议的，房地产主管部门不予受理商品房预售许可。取得预售许可的，房地产主管部门应当将项目监管三方协议、预售资金监管银行、监管账户信息向社会公示。

第十条 签订监管三方协议时，开发企业应通过监管平台提交建立监管三方协议申请，并填报下列信息及提交相应资料：

（一）监管项目基本信息：项目名称、坐落、幢号，项目楼栋楼盘表及预测成果，预售拟售价格；

（二）监管项目工程建设资料：项目工程预算清册，经建设行政主管部门备案的建设工程施工合同、全装修项目装修施工合同，项目设备材料采购合同，施工合同中应包含农民工工资支付的明确约定；各工程方、材料供应方付款方向及账户信息；

（三）《陕西省工程建设领域农民工工资专用账户设立证明》及账户信息；

（四）监管项目进度计划：工程进度计划、资金使用计划；

（五）企业信用评价信息；

（六）监管项目已落实反洗钱制度的资料；

（七）监管银行开立监管账户所需的其他资料。

建立监管三方协议申请资料经项目监理单位复核会签后，提交监管部门或监管机构核验审查。监管银行对符合条件的开发企业开立监管账户、三方签订监管协议并进行备案。监管三方协议生效后，启用监管账户。

监管三方协议签订后，因项目工程方、材料供应方等发生变化的，应补充变更后的合同资料，经项目监理单位确认后向监管银行申请并签订补充协议。

第十一条 监管三方协议、监管账户一经设立在项目资金监管期间，原则上不允许变更。如确需变更，应由开发企业、监管银行协商同意后向监管部门或监管机构申请变更，同时按要求重新选择监管银行签订新的监管协议，并将原资金账户中的预售资金及账目全部转入变更后的监管资金账户。变更期间，暂停开发企业监管项目的销售活动。

第十二条 监管三方协议中所有楼栋完成首次登记后，开发企业提出监管三方协议确认终止申请，由监管部门或监管机构会同人力资源与社会保障部门审核通过后，终止监管三方协议，监管银行向开发企业结付监管账户剩余资金。

监管协议终止后，监管部门、监管机构、监管银行应将项目预售资金监管资料归档保管，保管期10年。

第四章 预售资金收存

第十三条 商品房预售资金应当全部直接存入预售资金监管账户。购房人贷款购买商品房的，开发企业应将监管账户提供给贷款银行，其贷款资金由贷款银行或公积金贷款的受托银行直接划入资金监管账户。开发企业不得另设其他账户或其他形式收取、中转或截留预售资金。

开发企业预售商品房时，应当在商品房销售现场显著位置公示项目预售资金监管三方协议、监管银行、监管账户及风险提示等内容，并在《预售商品房认购协议》、《商品房买卖合同》中明确约定预售资金监管账户信息，并通过合同附件方式体现监管三方协议主要内容。

第十四条 开发企业预售商品房应当通过监管平台签署《预售商品房认购协议》、《商品房买卖合同》，相关协议或者合同签署生效前，开发企业不得收取任何预售资金。协议或者合同生效后，购房人可按照约定，凭监管平台出具的缴款通知单，选择通过监管银行营业网点柜面、售楼部临时网点或销售现场预售资金监管专用POS机等方式直接缴存购房资金至监管账户。

购房人贷款购买商品房的，贷款银行、住房公积金管理中心应根据《商品房买卖合同》签订贷款合同，约定贷款资金直接划转至监管账户，并在贷款拨付时直接划转。购房贷款到账后，开发企业应在监管平台及时办理资金入账关联业务。

监管银行应当通过在销售现场设置临时网点、预售资金监管专用POS机、开办营业网点柜台服务等方式，为购房人缴存购房资金提供便利。对开发企业提交的预售资金入账关联业务，应在2个工作日内完成确认。

开发企业经监管银行确认收到购房人交存和贷款银行转入的购房资金后，应在5个工作日内向购房人出具《商品房预售资金监管收款凭证》。

开发企业应当要求购房人使用同名银行账户、以银行转账方式支付购房款，一般不收取现金；发生退款时，应将资金按原路径退回原付款人银行账户。如客户要求使用现金支付并有合理理由的，开发企业可协助购房人通过监管银行网点缴存购房资金。

开发企业在房屋交易活动中，应当认真履行反洗钱义务，积极配合监管银行做好反洗钱尽职调查工作，依据有关法律法规开展客户身份识别，并及时向中国反洗钱监测分析中心报送大额交易、可疑交易报告。

第十五条 购房人将《商品房买卖合同》约定的购房资金向监管账户缴存至下列额度后，开发企业方可申请登记备案：

（一）合同约定为一次性付清的，缴存至合同全款；

（二）合同约定为贷款的，缴存至全部首付款；

（三）约定为分期付款的，缴存至合同总额的百分之三十以上。

第十六条 监管账户出现非监管资金入账的，对确实不应进入监管账户的资金，待监管部门核实后，由开发企业申请予以退回。

第五章 预售资金拨付、使用

第十七条 预售资金实行专户存储、全额监管、专款专用、封闭管理、进度管控。监管项目建立监管时确定本项目重点监管资金额度，重点监管资金只能用于本项目工程建设费用（含农民工工资）、设备材料购置费用和法定税费。重点监管资金按项目楼栋工程进度管控，设置重点监管资金最低额，首次拨付节点不得早于地下结构完成，申请拨付重点监管资金时余额不低于最低额。

超出重点监管资金额度的资金，在保证项目按期竣工交付的前提下，可以用于项目贷款本息、管理与人工费用、勘察设计监理等费用，由开发企业申请自行提取使用。

第十八条 重点监管资金额度由监管部门根据工程建设成本等实际情况综合测算确定，全装修住宅项目增加装修成本，计算公式如下：

监管项目重点监管资金额度=项目工程建设成本单价×监管系数×项目预测建筑面积＋住宅装修造价单价×全装修住宅预测建筑面积

项目工程建设成本单价参照《建设工程造价信息网》（住房和城乡建设部标准定额研究所主办）公示的上年度西安市高层住宅单方工程造价测算。项目工程建设成本单价、全装修造价单价由宝鸡市住房和城乡建设局定期公布，并在监管平台统一设置。

监管系数由各级监管部门根据本辖区预售资金监管实际设定并公示，一般不低于0.9、不高于1.3。监管系数可按照多层、小高层、高层分别设置，并按照企业信用评价等级予以浮动，依据《宝鸡市企业信用积分评价管理试行办法》，企业信用等级为AAA级、AA级的开发企业给予监管系数下浮，信用等级为C级的开发企业予以监管系数上调。

监管项目重点监管资金额度在办理建立预售资金监管协议时一并核算，项目监管期间不再调整和变更。

第十九条 监管项目按项目中楼栋工程进度按以下节点设置重点监管资金最低额：

（一）建筑工程完成地下结构验收，提交建设、监理、施工、设计等单位签章的《地基与基础分部工程质量验收记录表》，最低额为重点监管资金额度的百分之八十；

（二）高层建筑建成层数经现场勘查达到地上规划层数三分之一，最低额为重点监管资金额度的百分之七十；

（三）高层建筑建成层数经现场勘查达到地上规划层数三分之二，最低额为重点监管资金额度的百分之六十；

（四）建筑工程完成主体结构封顶验收，提交施工、勘察、设计、监理等单位签章的《主体结构分部工程质量验收记录》，最低额为重点监管资金额度的百分之五十；

（五）建筑工程完成单体竣工验收，提交建设、监理、施工、设计等单位签章的《单位工程质量竣工验收记录》，最低额为重点监管资金额度的百分之二十；

（六）建筑工程完成竣工验收备案，提交房屋质量监督部门出具的《房屋建筑工程竣工验收备案表》，最低额为重点监管资金额度的百分之十；

（七）完成不动产首次登记，重点监管资金最低额解除。

项目工程进度核验备案，由开发企业在监管平台申请，并提交相应佐证资料、图片，监管部门或监管机构核验备案后，监管平台按项目工程进度节点核算重点监管资金最低额。

第二十条 开发企业申请使用预售资金，应当通过监管平台提出申请，并提供相关申请资料，监管部门或监管机构应在1个工作日完成审核，符合拨付条件的通过监管平台向监管银行发出资金拨付指令；不符合拨付条件的退回拨付申请，并说明不予拨付原因。监管银行收到监管资金拨付指令，应在开发企业提交拨付手续2个工作日内完成资金拨付。

第二十一条 重点监管资金一般应直接向项目工程建设方、材料供应商、法定税费收款账户拨付，付款方向、账户应与监管三方协议中约定的一致，并按下列要求提供资料：

（一）申请直接向农民工工资专用账户、税务部门税费缴纳账户、住宅专项维修资金专用账户拨付资金的，无需提供资料；

（二）申请拨付工程建设进度款、装修工程工程款、设备材料购置款的，提供工程方、材料供应商开具的发票。

下列情况，开发企业可申请将重点监管资金拨付至企业账户，并按要求提供资料：

（一）建立监管协议之前支付或因资金监管期间所收预售资金未达到重点监管资金最低额企业自行支付的工程款、农民工工资、设备材料款，出具书面情况说明并提供收款方开具发票、收款收据及相应银行转账凭证；

（二）与税务部门签订税费代扣协议的，提供代扣协议及税费缴纳证明可申请拨付至代扣账户；

（三）房屋交付后，购房人直接交存的首期住宅专项维修资金，可凭住宅专项维修资金管理部门出具的缴纳证明申请拨付至企业账户。

第二十二条 超出重点监管资金额度的预售资金，开发企业可申请拨付给开发企业或第三方，并说明用款用途。

第二十三条 开发企业与购房人解除商品房买卖合同时，预售资金未达到重点监管资金额度的，经监管部门或监管机构审核，由监管银行按原支付途径，将资金退回至原付款人的银行账户；预售资金达到重点监管资金额度，由开发企业使用自有资金与购房人自行结算。

第二十四条 有下列情形之一的，各级监管部门应当采取预售资金应急监管措施，暂停企业、项目预售资金正常拨付：

（一）开发企业未按照《保障农民工工资支付条例》等相关规定及时履行建设单位支付义务，被人力资源社会保障行政部门责令整改的；

（二）开发企业被列入严重违法失信企业名单的；

（三）开发企业因违法违规被市、区、县住房和城乡建设局暂停预售、暂停商品房网签资格的；

（四）开发企业违反本办法规定，设立其他账户收取、中转或截留预售资金，提供虚假资料办理项目进度核验、申请拨付监管资金的；

（五）开发企业因违法违规、存在严重质量问题、自身经营问题导致预售项目工程停工，存在逾期交付风险的；

（六）开发企业未按合同约定时间逾期交付，或未达到合同约定交付条件通知购房人提前交付房屋的；

（七）其他违法违规问题，可能导致项目后续建设资金无法保障的。

实施应急监管措施，各级监管部门通过监管平台发布企业、项目账户暂停拨付业务指令，并书面通知开发企业、监管机构及监管银行。开发企业对存在问题已经整改，提交整改报告，经监管部门核查以上情形消除的，解除应急监管措施，通过监管平台恢复企业预售资金正常拨付，并书面通知开发企业、监管机构及监管银行。

实施应急监管措施期间，因保障项目工程建设确需拨付使用监管资金的，在保障重点监管资金充足的前提下，经市、区、县住房和城乡建设局决定可以拨付相应预售资金。监管部门或监管机构依据相关决定，书面向监管银行发出拨付指令，由开发企业申请办理。

第六章 监督管理

第二十五条 宝鸡市住房和城乡建设局会同有关部门加强预售资金监管工作督导，将各区、县住房和城乡建设局预售资金监管工作纳入年度综合考核。

各区、县住房和城乡建设局应认真履行预售资金监管部门职责，监督指导监管机构、监管银行、开发企业等单位落实预售资金监管制度。对辖区商品房预售项目通过平台监测、日常巡查、项目抽查、投诉受理等方式，采取约谈、责令限期改正、记入信用档案、媒体曝光、追究法律责任等措施，加强预售资金监管。

被检查的监管银行、开发企业应当予以配合，并根据要求提供检查所需的资料。

第二十六条 开发企业违反本办法，有下列行为之一的，由市、区、县住房和城乡建设局责令限期改正，记入信用档案，责令改正期间暂停企业或项目商品房网签资格，并暂停企业或项目预售资金正常拨付：

（一）未通过监管平台与购房人签订《预售商品房认购协议》、《商品房买卖合同》，在合同生效前收取购房资金，或以其他款项为名变相收取购房资金逃避商品房预售资金监管的；

（二）通过设立其他账户或其他形式收取、中转、截留购房人缴存的购房款，逃避预售资金监管的；

（三）未将购房按揭贷款按规定直接转入监管账户，中转、截留购房贷款，逃避资金监管的；

（四）提供虚假资料办理项目进度核验、监管资金拨付等资金监管业务，导致违规使用监管资金的。

开发企业存在以上行为造成严重影响构成违法违规的，依法查处。

第二十七条 监管银行违反本办法，未履行预售资金监管合作协议、监管三方协议，有下列行为之一的，由监管部门要求限期整改，整改期间暂停监管银行承接新的预售资金监管业务：

（一）未按要求及时确认监管账户内到账资金的；

（二）未经项目监管部门或监管机构核实同意，擅自超前拨付、超额拨付监管资金的；

（三）已经项目监管部门或监管机构核实同意，无正当理由未按时限拨付监管资金的；

（四）监管项目账户出现异常情况或发现开发企业存在弄虚作假、违法违规行为未及时书面通报监管部门的；

（五）未按要求归档预售资金监管档案资料、账户资金台账，在监管部门检查时不能提供或拒绝提供的。

监管银行存在以上行为，导致项目预售资金挪用、工程无法竣工的，应负责采取追回资金等补救措施，并依法承担相应经济赔偿责任。

监管银行存在以上行为拒不整改或造成重大不良影响的，各级监管部门应向宝鸡市住房和城乡建设局书面报告。宝鸡市住房和城乡建设局应通报金融主管部门按有关规定处理，同时终止涉事银行监管资格，并向社会公示。被终止监管资格的商业银行三年内不得在宝鸡市再次申请监管资格。

第二十八条 贷款银行未按相关规定将购房人的房屋商业贷款、住房公积金贷款发放至监管账户的，监管部门应通报金融主管部门、公积金管理部门按有关规定处理，并向社会公示。贷款银行同时担任监管银行的参照本办法第二十七条处理。

第二十九条 被监管部门通报的监管银行、贷款银行违规行为，应纳入人民银行对银行机构年度综合评价、央行金融机构评级、宏观审慎评估，并作为银保监部门对银行机构年度监管评级的重要依据。

第三十条 勘察、设计、施工、监理、材料设备供应单位提供虚假证明或采取其他方式协助开发企业违规支取预售资金的，依法追究相关责任。

第三十一条 各级监管部门、监管机构和监管银行工作人员在商品房预售资金监管工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、泄露工作秘密等行为的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附 则

第三十二条 本办法自2022年6月15日起施行，有效期至2027年6月14日。本办法施行前已实施商品房预售资金监管的项目，参照本办法管理。