自今年7月以来，调控不断，市场不断越来越冷，作为购房人认为现在上海的房子依然很好卖啊，不是照样还是在摇号排队积分，还买不到。一下就卖光了怎么还会缺钱呢。这是不假，但是现在上海的限价也是全国最严格的，价格完全由政府来定价，开发商失去了定价权，在面粉贵过面包的环境下，再加上在去年年底，监管部门发布新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线：
红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；
红线2：净负债率大于100%；
红线3：现金短债比小于1.0倍。
至此各大房地产企业开始缺钱就慢慢暴露了，融资难开始越发明显。所以即使开发商房子卖光了，资金仍然短缺，恒大是一个比较声势大的例子。在这样的背景下，购房者去买房应该注意些什么，避免什么样的风险呢。
在上海的无论是一手房还是二手房监管都是很严格的，二手房有官方的资金监管平台，而一手房大家容易忽视的几个关键风险点，阿旺给大家罗列：
1、 开发企业要求购房款打入非监管账户：我们预售合同中都有一条开发商的资金监管银行账号这一条，我们只有把钱支付到这个账号里面才一定是安全的。阿旺曾看到某一开发商引诱客户将资金找到非监管帐户，后来银行出面在售楼处贴了告示让客户注意风险，到了晚上又被KFS撕了，银行也不可能24H守候着，所以风险还是要自己注意。
2、 开发商提供的资金监管账号是否与预售合同中一致，不一致就是有风险。有时候我们去开发商刷POS机倒不一定是安全的，因为你刷的那台POS机有可能不是监管账户的，但你按照合同上监管帐户转账那一定是安全的！
3、 开发企业以提供购房优惠为名诱惑签订线下合同会有风险。无论定金合同还是预售合同，都要签订官方的版本。
4、 开发商采用售后包租或变相售后包租方式销售未竣工公寓的“类住宅”会有一定风险。
5、 开发商要有预售证，在上海开发商只要有预售证其它证都有了，不然也办不了预售证，所以简单点只看这一个证就行了。
房地产企业这么困难，那国家会救市吗？
在阿旺看来，现在已经有其它地方出现救市行为了，比如哈尔滨、苏州都开始了不同程度的救市。
而在10月15日，将召开更在能级的房地产会议来了解房地产企业的困难。
相信在年底前国家会出台一城一策的J市方针，去年年底出台的三条红线，一年时间就j市，这这也是不得已而为之了。现在调控高明的一点就是因城施策，每个城市的政策、利率都会不一样，此次会议结束后，上海如果对政策放松大概率只是会在开发商方面，对于购房者个人来看上海应该不会放松。
作者：阿旺教买房，全国注册房地产估价师&经纪人，现担任上海某大型房企营销操盘。
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