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求教 链家资金监管的事

资金监管是一种二手房交易中的一种保障制度，没有强制性，二手房买卖双方可以按照需求进行使用，最形象的例子就是买卖物品时的支付宝。

如果二手房交易的房屋尚有未还清的贷款，而卖家享用买家的首付款还清贷款，解除房屋抵押，然后在过户房产给买家。买家担心卖家把这笔钱用作他用，房产不能办理过户，双方就可以使用资金监控。资金监管是把购房人已经支付的房款，保管在由上下家同意的第三方资金账户里，专款专用。也就是说，只能用于还清上家贷款，这样就能保障交易流程的顺利和安全。

二手房资金监管流程

1、二手房资金监管流程——全款：

①买卖双方签订《二手房买卖合同》、买卖双方共同提出办理交易资金监管服务需求；

②买方在店铺（资金监管核心提供）使用POS机刷卡交易全款，款项直接进入资金监管账户中，由XX银行监管。同时买卖双方签订《买卖双方资金监管协议》；

③店铺、房地产交易市场为买卖双方办理缴纳税费、过户手续；

④办理完过户手续后，根据买卖双方授权，银行按指令拨付购房款。

2、二手房款资金监管——首付款（贷款）：

①买卖双方签订《北京市房屋买卖合同》、买卖双方共同提出办理交易资金监管服务需求；

②XX银行审核买卖双方的资质，并与买方签署贷款相关合同；

③评估该套房产，根据评估报告确定首付款金额；

④买方在店铺使用POS机刷卡支付首付款，款项直接进入资金监管账户中，由银行监管。同时买卖双方签订《买卖双方资金监管协议》；

⑤店铺、房地产交易市场为买卖双方办理缴纳税费、过户手续；

⑥办理完过户手续后，根据买卖双方授权，银行按指令拨付首付款；

⑦银行见他项权利证后，支付尾款给卖方。

二手房不做资金监管的风险：

1、如果交易双方不做资金监管，坚持自行交付房款，或将面临的风险有：卖方无法取得全部房款；买方无法在合同约定时间内取得房屋所有权，亦无法追回已支付的房款等。

2、在不做资金监管的前提下，当买方全款购房要求提前过户且尾款延迟支付时，卖方存在极高的风险。比如：如果买方只有极少的自由资金，又想通过购得房屋抵押贷款获得资金，从而实现滚动购买多套房屋，此举极容易引起资金链断裂，导致卖方无法收回尾款，同时房屋产权已过户而失去房屋所有权。

3、在不做资金监管的前提下，如果卖方的房子仍有抵押，想用买方的资金（首付款）解除抵押，存在的风险有：第一种可能是卖方将买方的资金挪作它用，导致房子不能如约解除抵押，导致无法顺利过户；第二钟可能是卖方的房子实际存在多笔抵押，买方支付的资金仅能解决其中部分抵押款，导致房子解除抵押被延迟，对于买方来说轻则延迟交易，重则钱房两空。

商品房预售资金监管实施细则

第一条为促进房地产市场健康发展，维护商品房交易双方的合法权益，规范商品房预售资金的监督管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《天津市商品房管理条例》、《天津市房地产交易管理条例》、《城市商品房预售管理办法》（原建设部令第131号）及相关法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内新建商品房预售资金的收存、支出、使用及其监督管理，适用本办法。

本办法所称新建商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款。

本市经济适用住房、限价商品住房预售资金不纳入监管范围。

第三条市国土房管局是本市新建商品房预售资金监管主管部门，负责本办法的组织实施。市房地产交易资金监管中心（以下简称市资金监管中心）是本市房地产交易资金监管机构，具体负责新建商品房预售资金的监管工作。

市国土房管局可以委托区县房地产管理部门承担本辖区内新建商品房预售资金监管相关工作。

第四条本市新建商品房预售资金监管遵循政府监管、多方参与、专户专存、专款专用的原则。

第五条本市对新建商品房预售资金中用于支付建筑安装、区内配套建设等费用的资金实行全程监管。

监管资金标准由市国土房管局组织相关专业机构结合区域、建筑结构、用途等因素综合测定，并定期调整公布。

新建商品房预售资金监管期限，自核发商品房销售许可证开始，至办理不动产首次登记后止。

第六条本市建立统一的新建商品房预售资金监管系统（以下简称监管系统），通过监管系统对新建商品房预售资金实施网络化管理。

第七条具备资金监管安全规范运行所需的金融管理业务能力及网络技术条件的商业银行，可以配合市资金监管中心开展新建商品房预售资金监管业务，签订新建商品房预售资金监管金融服务协议后，提供相应的金融服务。

第八条房地产开发企业申请商品房销售许可前，应当选择商业银行按照一次商品房销售许可申请对应账户的原则开立新建商品房预售资金监管专用账户（以下简称监管账户）。监管账户应当按幢或者多幢开立，并由市资金监管中心、商业银行开户行、房地产开发企业三方签订新建商品房预售资金监管协议。

第九条新建商品房预售资金监管协议主要包括下列内容：

（一）当事人的名称、地址；

（二）监管项目的名称、坐落位置；

（三）监管账户名称、账号；

（四）监管项目范围；

（五）监管资金使用节点；

（六）监管资金的收存、支出、使用方式；

（七）违约责任；

（八）争议解决方式。

第十条房地产开发企业需变更开户银行、企业名称、监管账号、开户范围、项目名称等开户相关信息的，应当到市资金监管中心、商业银行办理相关变更手续。

第十一条新建商品房预售资金应当全部存入监管账户，房地产开发企业不得直接收存房价款。

购房人应当按照商品房买卖合同约定的付款时间，凭新建商品房预售资金交款通知书，通过商业银行网点柜台或者新建商品房预售资金监管专用POS机将房价款直接存入监管账户。

第十二条每笔预售资金进入监管账户后，市资金监管中心通过监管系统计算出监管资金额度并实施全程监管，房地产开发企业可以自行提取全程监管资金以外的资金，优先用于项目工程有关建设。

第十三条监管资金按照深基坑施工基础验收或者施工至首层室内地平标高、主体结构验收、竣工验收、竣工验收备案、完成不动产首次登记等环节设置资金使用节点。

6层以上（含6层）17层以下（含17层）的建筑，可增加“建设层数达二分之一”节点；18层以上（含18层）的建筑，可增加“建设层数达三分之一”节点、“建设层数达三分之二”节点。

第十四条建设项目符合下列条件时，房地产开发企业可以申请拨付监管资金：

（一）完成施工至首层室内地平标高的，申请使用资金额度不得超过监管资金的40%。其中，有深基坑施工的，完成基础验收后，申请使用资金额度不得超过监管资金的15%。

（二）完成主体结构验收的，累计申请使用资金额度不得超过监管资金的70%。

（三）完成竣工验收的，累计申请使用资金额度不得超过监管资金的94%。

（四）完成竣工验收备案的，累计申请使用资金额度不得超过监管资金的99%。

（五）完成不动产首次登记的，可以申请使用剩余监管资金。

6层以上（含6层）17层以下（含17层）的建筑完成“建设层数达二分之一”节点的，累计申请使用资金额度不得超过监管资金的55%；18层以上（含18层）的建筑完成“建设层数达三分之一”节点和“建设层数达三分之二”节点的，累计申请使用资金额度分别不得超过监管资金的50%和60%。

第十五条房地产开发企业可以凭银行出具的保函，免除同等额度的资金监管。

第十六条房地产开发企业申请提取监管资金的，应当按节点向市资金监管中心提供下列材料：

（一）有深基坑施工的，完成基础验收，提交基础质量验收证明；

（二）主体结构验收，提交主体结构质量验收证明；

（三）竣工验收，提交竣工质量验收证明；

（四）竣工验收备案，提交竣工验收备案书证明；

（五）完成不动产首次登记的，提交已办理不动产首次登记证明。

施工至首层室内地平标高、6层以上（含6层）17层以下（含17层）的建筑建设层数达二分之一资金使用节点、18层以上（含18层）的建筑建设层数达三分之一和三分之二资金使用节点的，提交建设、施工、监理单位三方出具的质量验收证明文件；房地产开发企业申请提取该节点监管资金前，应当由各区县房地产管理部门对项目工程形象部位进行现场查勘，现场查勘应当在3个工作日内完成。

第十七条房地产开发企业申请提取监管资金，市资金监管中心应当自受理之日起3个工作日内进行审核。经审核符合本办法第十四条规定的，出具同意拨付证明；不符合条件的，出具不予拨付通知书。

第十八条商业银行开户行应当依据市资金监管中心出具的同意拨付证明和传输的电子信息，于当日拨付监管资金。

房地产开发企业应当按照合同约定，及时将资金支付给项目工程建设相关单位。

第十九条商业银行应当按照新建商品房预售资金监管金融服务协议约定的时间和方式，将所辖开户行监管账户内的相关信息汇总后，提供给市资金监管中心。

第二十条房地产开发企业与购房人解除商品房买卖合同的，由房地产开发企业自行结算退款，房价款应当自办理退房手续后7个工作日内予以退还。退还房价款后，房地产开发企业可以通过监管系统申请提取该套房屋留存在监管账户中的剩余部分监管资金。

第二十一条应纳入监管的预售资金与实际缴入监管账户的资金不符时，房地产开发企业应当持市资金监管中心出具的资金冲正证明，到开户银行办理冲正手续。

第二十二条房地产开发企业办理不动产首次登记后，应当将天津市不动产首次登记证明送达市资金监管中心。市资金监管中心于2个工作日内解除对监管账户的监管。

第二十三条有关部门对监管账户进行冻结和扣划的，商业银行有义务证明新建商品房预售资金及监管账户的性质，并及时书面告知市资金监管中心。

第二十四条独立占地的非住宅预售资金进入监管账户后，房地产开发企业通过监管系统随时提出申请，无需提交书面材料，市资金监管中心及时拨付账户内资金。

第二十五条房地产开发企业存在下列行为之一的，由市国土房管局责令改正；情节严重或者拒不改正的，由市国土房管局暂停其监管资金拨付，并可以关闭该项目网上打印商品房买卖合同功能，按照有关规定予以处理：

（一）未按本办法第十一条规定将房价款存入监管账户；

（二）未按本办法第十八条第二款规定将项目工程建设资金支付给相关单位；

（三）未按本办法第二十条规定将房价款退还购房人。

第二十六条商业银行开户行未按照规定或者协议约定及时入账、拨付监管资金的，由其上级主管部门责令改正；擅自拨付或者挪用监管资金的，由其上级主管部门责令追回款项，市资金监管中心暂停与该违规银行签订新建商品房预售资金监管协议。

第二十七条房地产交易资金监管工作人员在资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法予以处理。

第二十八条本办法规定的新建商品房预售资金监管金融服务协议、新建商品房预售资金监管协议的格式文本由市国土房管局制定。

第二十九条根据国家有关政策、建筑设计规范、房地产市场变化等情况，市国土房管局可以对监管资金使用节点和相应资金使用额度进行调整，报市人民政府批准后公布执行。

第三十条本办法自2016年8月1日起施行，有效期5年。[1]

房款监管账户是有pos机的吗

有的。

房地产监管账户是资金监管账户。

资金监管账户，（源自Escrow），又称为第三方监管。主要用于房地产交易。是指买卖双方的交易资金不直接通过经纪公司，而是由房地产行政主管部门会同银行、具有担保资质的机构在银行开立的资金监管“专用账户”进行划转，该账户属于银行。

监管模式可采用两种不同模式：

封闭式专用账户监管模式和直接监管两种模式。1、封闭式监管要开立专用账户，多适用于授信相关资金监管；

2、直接监管模式是企业将已在经办行开立的结算存款账户作为指定监管账户，由经办行柜圆 在AS400系统中设置监管标识，不另行开设专用账户。

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